Geschreven door: Nol Goulmy
Overdrachtsbelasting
Als je onroerend goed koopt dan is daar doorgaans door de koper overdrachtsbelasting (Ovb) over verschuldigd. Het tarief voor commercieel vastgoed en tweede woningen / woningen voor de verhuur is momenteel 10,40%.
Omzetbelasting (BTW)
In plaats van overdrachtsbelasting kan over de levering 21% BTW verschuldigd zijn. Ook kan het voor komen dat er zowel overdrachtsbelasting als omzetbelasting over de levering verschuldigd is. Hoe zit dat nu eigenlijk en hoe kun je samenloop van zowel Overdrachtsbelasting als BTW voorkomen?
Nieuw vervaardigd onroerend goed: verplichte BTW levering, géén overdrachtsbelasting
Wanneer je nieuw vervaardigd onroerend goed koopt (nieuwbouw) dan is over de levering daarvan verplicht en uitsluitend BTW verschuldigd. Nieuw vervaardigd houdt in dat het nieuw gebouwd is en nog niet eerder in gebruik genomen is. Nieuw gebouwd vastgoed dat na oplevering langere tijd leeg staat en pas later in gebruik genomen wordt, valt hier dus ook onder. Als de koper het gekochte gaat gebruiken voor BTW belaste prestaties kan deze koper de over de koopsom betaalde BTW terugvorderen van de fiscus. Een koper die niet BTW belaste prestaties in het gekochte gaat verrichten is de klos. Die is over de koopsom 21% BTW verschuldigd en kan die niet terugvorderen. De verkoper moet de van de koper ontvangen BTW over de koopsom afdragen aan de fiscus. Als je nieuwbouw hebt gekocht en je verkoopt dit door binnen 6 maanden dan is ook over deze levering verplicht BTW verschuldigd en geen overdrachtsbelasting.
Levering van nieuw vervaardigd vastgoed binnen 2 jaar na eerste ingebruikname (bouw- en handelsfase):
Stel je bent eigenaar van een nieuw gebouwd pand. Je hebt het pand in gebruik genomen voor je eigen onderneming ten behoeve van BTW belaste prestaties. Over de koopsom heb je BTW betaald die je hebt teruggevorderd van de fiscus. Na een periode van 6 maanden maar binnen een periode van 2 jaar na de eerste ingebruikname besluit je om het pand te verkopen. Over deze verkoop (binnen 2 jaar na eerste ingebruikname) is verplicht BTW verschuldigd over de koopsom. Naast 21% omzetbelasting is óók 10,40% overdrachtsbelasting over de koopsom verschuldigd. Wanneer de koper in het gekochte geheel BTW vrijgestelde prestaties gaat verrichten, dan kan de koper de verplicht te betalen BTW over de koopsom niet aftrekken. Deze koper kan in dat geval een beroep doen op de vrijstelling van de overdrachtsbelasting maar is dus wel 21% BTW over de koopsom kwijt.
De levering van nieuw vervaardigd vastgoed na 2 jaar na eerste ingebruikname maar binnen 10 jaar na eerste ingebruikname:
Wanneer een pand geleverd wordt mét BTW dan gaat er een zgn. “herzieningstermijn” lopen voor de duur van 10 jaar. (Dat wil zeggen het jaar waarin de levering plaatsvindt + de daarop volgende 9 jaren). Stel dat je een nieuw gerealiseerd bedrijfspand hebt gekocht. Je hebt over de koopsom dan BTW betaald die je vervolgens hebt teruggevorderd van de fiscus. Je hebt het pand enkele jaren in gebruik ten behoeve van BTW belaste prestaties en je wilt het pand na 3 jaar verkopen. Over de levering is overdrachtsbelasting (10,40%) van toepassing. De koper zal hiermee rekening houden. Er is echter ook sprake van een lopende herzieningstermijn. Bij een verkoop van het pand aan een koper die het gekochte voor BTW belaste prestaties gaat gebruiken kunnen koper en verkoper opteren voor een met BTW belaste levering. In dat geval is er naast overdrachtsbelasting óók omzetbelasting verschuldigd. De koper kan de door hem betaalde BTW weer terugvorderen bij de fiscus en de verkoper zal de door hem ontvangen BTW over de koopsom afdragen aan de fiscus. Wanneer wordt verkocht aan een koper die in het gekochte géén BTW belaste prestaties gaat verrichten, dan kunnen koper en verkoper niet opteren voor een BTW belaste verkoop. Ook komt het weleens voor dat een verkoper vergeet om te opteren voor een BTW belaste levering (Hij houdt geen rekening met de lopende herzieningstermijn). In dat geval zal de fiscus (in ons voorbeeld van verkoop na 3 jaar) een vordering bij de verkoper neerleggen van 7/10 van de destijds door verkoper over de nieuwbouwsom teruggevorderde BTW. Vergeten te opteren voor een BTW belaste levering bij een lopende herzieningstermijn kan dus verregaande financiële consequenties hebben voor de verkoper. Bij de verkoop van onroerend goed dat nog in een herzieningstermijn zit en waarvan de koper geen BTW belaste prestaties verricht, dient bij het vaststellen van de koopsom derhalve rekening gehouden te worden met de BTW schade die de verkoper leidt omdat deze nog een deel van de destijds in aftrek gebrachte BTW zal moeten terugbetalen aan de fiscus.
Nieuwe herzieningstermijn
Wordt voor bestaand vastgoed geopteerd voor een BTW-belaste levering dan gaat voor de onroerende zaak een nieuwe herzieningstermijn van 10 jaar lopen (dat wil zeggen het jaar van de levering + de daarop volgende 9 jaar). Dit betekent dat bij oudere panden een herzieningstermijn van toepassing kan zijn. Alvorens een pand te koop aan te bieden is het dus belangrijk om je bewust te zijn van de BTW situatie van het te verkopen object. Dit kan door de leveringsakte te controleren. Hierin is vastgelegd of over de levering naast overdrachtsbelasting eventueel ook BTW is betaald.
Hoe zit het dan met mijn pand?
Heb je nieuwbouw gekocht dan is het in elk geval van belang om de datum van eerste in gebruik name vast te leggen. Wil je een bestaand pand kopen of verkopen dan is het verstandig om vooraf te weten wat de situatie is met betrekking tot verschuldigde overdrachtsbelasting en BTW. Bij meer complexe situaties is het altijd verstandig om vooraf advies in te winnen bij een hierin gespecialiseerde fiscalist.
