Geschreven door: Nol Goulmy
In beginsel is de verhuur van onroerend goed vrijgesteld van BTW (=omzetbelasting). Toch kun je er in veel gevallen als verhuurder en huurder samen voor kiezen om wél omzetbelasting over de huurprijs in rekening te brengen. Je opteert dan voor een met BTW-belaste verhuur. Maar waarom zou je dat doen?
Wat is het voordeel van een met BTW-belaste verhuur?
Het voordeel van een met BTW-belaste verhuur is dat de verhuurder de BTW over de onderhouds- en exploitatiekosten over het verhuurde pand kan terugvorderen. Zoals bijvoorbeeld de BTW over het schilderwerk of de BTW over de kosten voor het vervangen van het dak. Voor de huurder maakt het niets uit. Deze kan immers de door haar betaalde BTW over de huurprijs op haar beurt terugvorderen bij de fiscus.
Kun je altijd opteren voor een BTW-belaste verhuur?
Nee, dat kan niet altijd. Daar zijn wel voorwaarden aan verbonden. De belangrijkste is dat de huurder het gehuurde gebruikt voor met minimaal 90% belaste prestaties. In sommige gevallen geldt er een minimum van 70%. De meeste commerciële bedrijven en dienstverleners verrichten BTW-belaste prestaties maar er zijn ook uitzonderingen. Denk bijvoorbeeld aan een assurantiekantoor, de gezondheidszorg, kinderopvang en sociaal-culturele instellingen.
Wat als ik als huurder geen BTW belaste prestaties in het gehuurde verricht. Ben ik dan 21% extra over de huurprijs kwijt?
Nee, als huurder ben je dan niet zomaar 21% extra over de huurprijs kwijt. Indien niet kan worden geopteerd voor een met BTW-belaste verhuur dan wordt er een huurprijs afgesproken die “vrij is van BTW”. Het nadeel is dan dat de verhuurder ook de BTW over de onderhouds- en exploitatiekosten van het pand niet kan terugvorderen. Er wordt dan vaak een opslag over de huurprijs gerekend ter compensatie van dit BTW-verlies dat de verhuurder leidt. De hoogte van die compensatie is mede afhankelijk van de onderhoudsintensiteit van het gehuurde. Een dergelijke opslag varieert meestal van ca. 2% tot ca. 7%.
Ik heb een pand in privé bezit dat ik wil verhuren. Hoe zit het dan met de BTW?
Stel je bent eigenaar van een winkelpand, een bedrijfspand of bijvoorbeeld een kantoorpand en je hebt het pand in privé als een Box III belegging. Ook dan kun je er voor kiezen om toch BTW over de huurprijs in rekening te brengen. Je bent dan alleen ondernemer in de zin van de omzetbelasting. Dit heet een “quasi ondernemer”. Je kunt dan een BTW-nummer aanvragen en samen met de huurder opteren voor een BTW-belaste verhuur. Uiteraard dien je dan wel een BTW-boekhouding te voeren en de ontvangen BTW over de huurprijs periodiek aan de fiscus af te dragen. De BTW die je betaalt over de gemaakte kosten in verband met het onderhoud van het pand kun je dan terugvorderen.
Ik heb het pand dat ik verhuur nieuw laten bouwen of als nieuwbouw gekocht. Hoe zit het dan met de BTW bij verhuur en wat is een herzieningsperiode?
Als je een pand hebt laten bouwen en je hebt over de bouwkosten de BTW teruggevorderd dan is het belangrijk dat je het verhuurt aan een huurder die in het gehuurde voor minimaal 90% (of in sommige gevallen minimaal 70%) BTW-belaste prestaties verricht en dat je met de huurder afspreekt dat over de huurprijs omzetbelasting verschuldigd is. Doe je dat niet of je verhuurt het aan een huurder die BTW vrijgestelde prestaties in het gehuurde verricht, dan moet je de BTW die je over de bouwkosten hebt teruggevorderd in één keer in het geheel aan de fiscus terugbetalen. Dit geldt voor een periode vanaf het moment dat het pand voor het eerst feitelijk in gebruik genomen wordt + de daarop volgende 9 jaren. Dit heet de herzieningsperiode.
Een herzieningsperiode kan echter ook van toepassing zijn op een pand dat ouder is dan 10 jaar. Bijvoorbeeld wanneer onroerend goed verkocht wordt en koper en verkoper hebben afgesproken om omzetbelasting over de koopsom in rekening te brengen. Als dat het geval is dan gaat er vanaf de datum van BTW-belaste levering + de daarop volgende 9 jaren weer een nieuwe herzieningsperiode lopen. Of het pand met BTW in eigendom geleverd is en er dus nog sprake kan zijn van een herzieningstermijn kun je terugvinden in de leveringsakte. Als je het pand gedurende een lopende herzieningsperiode verhuurt en je vergeet om te opteren voor een BTW-belaste verhuur of je verhuurt het pand aan een huurder die geen BTW-belaste prestaties in het gehuurde verricht dan kan dit dus een aanzienlijke schade opleveren.
Is er ook wel eens sprake van verhuur van onroerend goed dat altijd belast is met BTW?
Ja, er zijn gevallen waarin de verhuur van onroerend goed altijd belast is met BTW. Bijvoorbeeld:
- Verhuur van vakantiewoningen (laag BTW-tarief);
- Gemeubileerde woonruimte voor short-stay (maximaal 6 maanden);
- Parkeerruimte (tenzij dit onlosmakelijk verbonden is met de verhuur van een andere onroerende zaak, dan geldt hiervoor ook wat geldt voor die andere onroerende zaak. Bijvoorbeeld parkeerplaatsen bij een kantoorpand).
Voordat je onroerend goed te huur aanbiedt is het dus belangrijk om te weten hoe het zit met de BTW!
