Worden de gezegden “10 keer de huur is niet te duur” en “Cash is King” weer gemeengoed?
En zijn de ontwikkelingen die de NVM signaleert ook representatief voor Noord Nederland?
Wij zetten vier kansen voor je op een rij.
Geschreven door: Nol Goulmy
Ontwikkelingen die NVM signaleert
De Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM), vakgroep “Business” houdt per kwartaal een enquête onder haar leden om de actuele ontwikkelingen en de verwachtingen op korte termijn te peilen. Daarnaast analyseert zij de data van de transactiegegevens van haar leden.
Met deze informatie kan een landelijk beeld worden gegeven van de ontwikkelingen op de markt van commercieel vastgoed. Hieronder vallen onder andere kantoren, bedrijfsruimten, winkels en beleggingen (onroerend goed voor de verhuur). Zijn de ontwikkelingen die de NVM signaleert ook representatief voor Noord Nederland? Wij zetten vier kansen voor je op een rij.
Afname van de opname kantoor- en bedrijfsruimte
De landelijke cijfers laten in het tweede kwartaal van 2023 (Q2-2023) een behoorlijke afname zien van de opname van kantoor- en bedrijfsruimte. Een afname in de opname wil zeggen dat er minder is verhuurd of verkocht. Landelijk gezien is dit ten opzichte van hetzelfde kwartaal in 2022 voor kantoorruimte -33% en voor bedrijfsruimte -5%.
Te weinig direct beschikbare kantoor- en bedrijfsruimte
De afname van de opname komt echter niet doordat er minder zoekers zijn en er geen vraag meer is naar kantoor- of bedrijfsruimte. Deze afname wordt veroorzaakt door een gebrek aan direct beschikbare, kwalitatief goede kantoorruimte op gunstige locaties. Door de kredietcrisis, de stikstofproblematiek, corona en de sterk gestegen bouwkosten zijn de laatste jaren nagenoeg geen nieuwe kantoorpanden gebouwd. Daarnaast zijn de leegstaande kantoorpanden die daarvoor geschikt waren, inmiddels omgebouwd naar woningen. Hierdoor is de voorraad (het totaal aantal m²’s kantoorruimte) zelfs afgenomen. Er is echter nog voldoende vraag naar moderne of gerenoveerde en energie zuinige kantoorpanden op goede locaties. Kantoorruimte dat wel aansluit op de vraag is inmiddels verhuurd en de leegstand die ontstaat duurt relatief kort. In de steden in Noord Nederland kun je daardoor concluderen dat er sprake is van krapte op de kantorenmarkt. Dit sluit aan bij het landelijk beeld zoals geconstateerd door NVM Business.
Hetzelfde geldt voor de bedrijfsruimtemarkt. Er is een gebrek aan grond en een gebrek aan direct beschikbare panden. Dit is met name nadelig voor MKB bedrijven. Deze zijn vaak lokaal/regionaal gebonden en kunnen of willen hierdoor niet uitbreiden of verplaatsen. In Noord Nederland is veel vraag naar bedrijfsruimte in eigenlijk alle oppervlakten variërend van ca. 50 m² tot ca. 15.000 m². Dit blijkt ook uit de uitgiften van bedrijventerreinen. Zo is in de stad Groningen de laatste jaren veel bedrijfsruimte gerealiseerd op Westpoort langs de A7. Waaronder een distributiecentrum van Aldi. Aan de A28 is op het nieuwe bedrijventerrein Assen-Zuid door de gemeente veel grond uitgegeven. Naast een McDonald’s, Burger King en Starbucks zijn daar inmiddels enkele imponerende bedrijfspanden verrezen, zoals die van de M&G Group (Burgerhout). Ook andere aansprekende bedrijven hebben al bekend gemaakt zich daar te gaan vestigen.
Kansen kantorenmarkt
Oudere kantoorpanden met verouderde installaties en daardoor vaak minder gunstige energie labels zijn in Noord Nederland nog wel te vinden. De kansen voor de eigenaren van deze panden liggen bij het op voorhand verduurzamen en moderniseren van hun kantoorpand, nog voordat hiervoor een concrete huurder in beeld is. Een andere kans is om het kantoorpand te koop aan te bieden. Is er al weinig aanbod van kantoorruimte dat te huur wordt aangeboden, het aanbod van te koop staande kantoorpanden is nog kleiner. Er zijn voldoende bedrijven in de zakelijke dienstverlening die liever een eigen kantoorpand kopen dan huren. Zo zijn we momenteel bezig met de ontwikkeling van nieuw te bouwen kleinschalige duurzame kantoorruimte voor de verkoop. Zeer aantrekkelijk voor MKB bedrijven. Wil je hier meer over weten? Neem dan contact met ons op: 0592 – 76 70 66
Kansen bedrijfsruimtemarkt
Dagelijks worden wij gebeld door zoekers voor bedrijfsruimte terwijl er nauwelijks aanbod beschikbaar is. Panden die te huur komen worden snel verhuurd. Net als voor de kantorenmarkt geldt dat men liever koopt dan huurt. Het kopen van een kleinschalige bedrijfsunit is aantrekkelijk, zowel voor eigen gebruik als voor de verhuur aan derden. Deze units zijn te koop voor een relatief laag bedrag waardoor geen of slechts beperkt financiering nodig is. Bij nieuwbouw betaal je geen hoge overdrachtsbelasting maar alleen BTW. Als je zakelijk koopt of zakelijk verhuurt, kun je deze BTW vaak weer terugvorderen. Bekijk bijvoorbeeld ook eens ons project aan de Griekenlandlaan, er zijn nog slechts enkelen te koop.
Winkelruimte
De verhuur van winkelruimte gaat moeizaam. Dit is terug te zien in de winkelstraten waar veel leegstand is. Gemeentes in het Noorden willen de winkelgebieden compacter maken door winkels te concentreren in een kleiner centrumgebied. De aanloopstraten kunnen dan anders bestemd worden. Dit proces verloopt langzaam. De kosten voor winkeliers zijn de afgelopen jaren gestegen. Bijvoorbeeld door de gestegen energiekosten. Daarnaast is het consumentenvertrouwen gedaald. NVM Business constateert dat er landelijk een stijging van de opname van winkelruimte te zien is van 9%. In het Noorden is deze kleine landelijke stijging van de opname niet terug te zien in de winkelstraten.
Kans winkels
In ons werkgebied merken we dat de verkoop van winkelruimte aan eigenaar/gebruikers beter gaat dan de verhuur daarvan. Zo hebben we de afgelopen periode meerdere winkelunits weten te verkopen in winkelcentrum Citadel in Assen. Hier hebben we nog enkele units beschikbaar waarvan de verkoop bespreekbaar is. Zoals bijvoorbeeld Kroonwerk 3.
Door het beleid van de gemeente waarbij ze het winkelgebied compacter willen maken, worden de gebruiksmogelijkheden van leegstaande winkelpanden breder. Wellicht is zo’n pand geschikt voor zakelijke dienstverlening of voor transformatie tot woonruimte.
Beleggen in vastgoed
Door de gestegen rente en fiscale maatregelen is beleggen in commercieel vastgoed, met name in box 3, minder aantrekkelijk. Het verstrekken van financieringen op verhuurde winkel- en kantoorpanden wordt door banken als een hoog risico beoordeeld. Daarvoor moeten beleggers dus een hogere rente betalen en meer eigen geld inleggen. De verwachting is dat bij renteherziening en herfinanciering sommige beleggers in de problemen kunnen komen waardoor verkoop noodzakelijk wordt. Door de wijzigingen in de beleggingsmarkt liggen potentiële kopers en verkopers voor wat betreft prijs momenteel niet op één lijn waardoor transacties nog niet tot stand komen.
Kansen beleggingen
Wij verwachten dat de beleggersmarkt uiteindelijk weer in evenwicht komt. Er zullen beleggers zijn die hun bezit straks willen verkopen. De prijzen zullen lager zijn door de gestegen rente en de fiscale maatregelen. Jargon als “Cash is King” en “10x de huur is niet te duur en een biertje aan de BAR” zullen door beleggers straks weer gebezigd worden. Afwachten en toeslaan op het juiste moment is ons advies.
