Voor vastgoedbeleggers en -eigenaren is het essentieel dat de huuropbrengsten in de pas blijven lopen met de inflatie. Jaarlijkse huurindexatie biedt hiervoor een solide basis. In de meeste huurovereenkomsten voor bedrijfsruimte wordt deze indexatie gekoppeld aan het Consumentenprijsindexcijfer (CPI) van het CBS. De ROZ-huurovereenkomst bedrijfsruimte geeft hiervoor duidelijke richtlijnen – maar de berekening vergt wat aandacht.
ROZ-model en indexatie
In de standaard ROZ-huurovereenkomst voor bedrijfsruimte (model 2015), inclusief de Algemene Bepalingen, is opgenomen dat de huurprijs jaarlijks wordt aangepast op basis van het CPI ‘Alle Huishoudens’, zoals gepubliceerd door het CBS.
De indexatie wordt meestal uitgevoerd op de jaarlijkse huurverjaardag, dus voor het eerst 1 jaar na de huuringangsdatum. In de berekening wordt rekening gehouden met een vertraging in de beschikbaarheid van de CPI-cijfers.
De juiste cijfers: 4 maanden vóór en 16 maanden vóór
Het is belangrijk om te weten dat het CPI-cijfer op de datum van aanpassing vaak nog niet beschikbaar is. Daarom wordt gewerkt met een vertraging:
- Nieuw indexcijfer: de CPI van vier maanden vóór de datum waarop de huurprijs wordt aangepast;
- Oud indexcijfer: de CPI van zestien maanden vóór diezelfde datum.
Voorbeeld:
Stel, de huurprijs moet worden aangepast per 1 juli 2025. Dan geldt:
– Nieuw indexcijfer = CPI van maart 2025
– Oud indexcijfer = CPI van maart 2024
Berekening:
Nieuwe huurprijs = huidige huurprijs × (nieuw indexcijfer / oud indexcijfer)
Bijvoorbeeld:
– Huidige huurprijs: € 2.000
– CPI maart 2025: 130,45
– CPI maart 2024: 125,30
– Nieuwe huurprijs = € 2.000 × (130,45 / 125,30) ≈ € 2.082,82
Gebruik de rekentool van het CBS
Om het u gemakkelijk te maken, biedt het CBS een online huurindexatietool aan. Hiermee voert u eenvoudig de oude en nieuwe CPI-datum in en rekent het systeem automatisch de aangepaste huurprijs uit.
Ga naar de CBS-rekentool via deze link:
https://www.cbs.nl/nl-nl/visualisaties/prijzen/indexatie-huurprijzen
Wat betekent “2015 = 100” bij het CPI?
Het CBS publiceert het Consumentenprijsindexcijfer (CPI) met een zogeheten referentiejaar. In de huidige reeks is dat ‘2015 = 100’. Dit betekent dat het gemiddelde prijsniveau in het jaar 2015 op 100 is gezet. Alle CPI-cijfers uit latere of eerdere jaren worden ten opzichte van dat basisjaar berekend.
Voorbeeld:
– CPI in maart 2015 = 100,0 (referentiejaar)
– CPI in maart 2024 = 125,3
→ Dit betekent dat het gemiddelde prijspeil in maart 2024 ongeveer 25,3% hoger is dan in maart 2015.
Deze referentie wordt periodiek aangepast. De huidige standaard ‘2015 = 100’ is de meest gebruikte en sluit aan bij de ROZ-huurovereenkomsten voor bedrijfsruimte.
Wat als de verhuurder de huurindexatie is vergeten?
Het komt wel eens voor dat verhuurders vergeten de jaarlijkse huurprijs aan te passen op basis van de CPI. Gelukkig betekent dit niet dat u het recht op indexatie kwijt bent. Volgens de jurisprudentie mag u de indexatie alsnog met terugwerkende kracht doorvoeren, zolang dit contractueel is afgesproken in de huurovereenkomst.
Bij gebruik van een ROZ-huurovereenkomst bedrijfsruimte (model 2015) is in de algemene bepalingen opgenomen dat de huurprijs automatisch wordt geïndexeerd, ongeacht of de verhuurder dit actief mededeelt aan de huurder. De huurder is dus van rechtswege de geïndexeerde huur verschuldigd.
De meeste rechters hanteren een verjaringstermijn van vijf jaar. Dit betekent dat u de huurprijsindexatie nog tot vijf jaar terug kunt vorderen. U mag dus indexeren over gemiste jaren, mits u dit binnen die termijn doet.
Voorbeeld:
– U bent sinds 2020 vergeten jaarlijks te indexeren en ontdekt dit in 2025;
– Dan mag u alsnog de indexatie van 2021 t/m 2025 doorvoeren;
– De geïndexeerde bedragen mag u met terugwerkende kracht factureren of verrekenen.
Als u alsnog indexatie wilt doorvoeren over meerdere jaren:
– Stuur een overzichtelijke berekening per jaar;
– Verwijs naar de huurovereenkomst en het betreffende artikel;
– Stel eventueel een betalingsregeling voor als het om een fors bedrag gaat.
Hebt u recht op boetes of rente over gemiste huurverhogingen?
Als u achteraf huurindexatie met terugwerkende kracht doorvoert, hebt u in sommige gevallen ook recht op wettelijke rente. Boetes zijn minder gebruikelijk, tenzij daar expliciete afspraken over zijn gemaakt in de huurovereenkomst.
Bij zakelijke huurovereenkomsten (zoals bedrijfsruimte) geldt de wettelijke handelsrente. Die ligt meestal hoger dan de gewone wettelijke rente voor consumenten. In 2024 en 2025 ligt deze rente rond de 12% op jaarbasis.
In sommige huurovereenkomsten staat een contractuele rente of een boetebeding bij te late betaling. Deze zijn meestal alleen van toepassing op huurachterstanden, niet op vergeten indexatie. Als u zelf de indexatie jarenlang niet hebt gecommuniceerd, kan een rechter besluiten dat u geen rente of boete mag vorderen.
Wilt u alsnog gemiste indexatie vorderen:
– Vermeld dat u wettelijke handelsrente vordert en vanaf wanneer;
– Houd het overzichtelijk en communiceer duidelijk;
– Bied eventueel een regeling aan om discussie te voorkomen.
Oppject helpt u vooruit
Zeker bij grotere vastgoedportefeuilles is het belangrijk dat indexaties correct worden doorgevoerd en op tijd worden gecommuniceerd met huurders. Oppject Bedrijfsmakelaars helpt u graag met advies, beheer of het opstellen van een juiste huurprijsaanpassing. Zo haalt u het maximale uit uw vastgoedbeleggingen.
