Oppject logo

Woning voor de verhuur als belegging in box 3 in 2023 minder aantrekkelijk?

Geschreven door: Nol Goulmy

Vanaf 1 januari 2023 wordt de categorie vastgoed als belegging in box 3 zwaarder belast. Samen met andere fiscale maatregelen zoals de verhoging van de overdrachtsbelasting voor beleggers, is het daarom minder aantrekkelijk om een woning voor de verhuur te hebben in box 3.

Inmiddels is ook de hypotheekrente sterk gestegen en komt er per 1 januari 2024 dwingend recht op het gebied van huurprijzen voor een groot aantal woningen die momenteel nog in de vrije sector vallen. Daarnaast lijkt de woningmarkt af te koelen waardoor de waarde minder hard stijgt. De winst bij verkoop (indirecte rendement) neemt hierdoor af.

Strategieën voor woningverhuur in box 3

Heb jij momenteel één of meerdere woningen voor de verhuur in box 3? Dan is de voor jou te bepalen beste strategie sterk afhankelijk van meerdere factoren. Heb je bijvoorbeeld een beleggingshypotheek, hoeveel rente betaal je en hoe lang staat de rente nog vast? Ook is het belangrijk om te weten of de huren die je ontvangt kloppen volgens het puntensysteem. Heb je gebruik gemaakt van tijdelijke huurovereenkomsten? Misschien is het dan verstandig om tijdig de huur op te zeggen zodat je de woning leeg kunt verkopen.

Wil jij weten welke strategie het beste is voor jouw vastgoed in box 3 of zoek je naar alternatieve vastgoed beleggingen? neem gerust contact met ons op. We denken graag met je mee. Ga naar onze contactpagina of bel 0592 – 76 70 66.

Wijzigingen en gevolgen voor rendement

Onderstaand wordt ingegaan op de belangrijkste wijzigingen en wat daarvan de gevolgen kunnen zijn voor je rendement op een verhuurde woning mét en zonder hypotheek.

Wat is er gewijzigd?

De wijzigingen gaan stapsgewijs. Het is de bedoeling dat vanaf 2027 een nieuw stelsel wordt ingevoerd waarbij het werkelijke rendement op vermogen wordt belast. Tot die tijd geldt er overbruggingswetgeving.

Belangrijkste verschillen:

Het fictieve rendement op vastgoedbeleggingen is verhoogd

In de tijdelijke wetgeving tot en met 2026 worden de verschillende vermogensbestanddelen (sparen, beleggingen en schulden) belast tegen door de wetgever vastgestelde rendementspercentages. Voor 2023 gelden de volgende fictieve rendementen:

  • Bank- en spaartegoeden: 0,36%;
  • Beleggingen en andere bezittingen (zoals vastgoed): 6,17%;
  • Schulden: 2,57%.

Het veronderstelde rendement van 6,17% is voor 2023 definitief vastgesteld. De andere percentages zijn voorlopig en worden begin 2024 definitief vastgesteld.

De leegwaarde ratio is verhoogd

Dit is het percentage waarmee je de WOZ-waarde van de verhuurde woning vermenigvuldigt. De uitkomst hiervan is de waarde van de woning voor de aangifte inkomstenbelasting in box 3. Dit geeft de verhouding weer van de marktwaarde van de woning leeg en in verhuurde staat. Deze ratio wordt bepaald door de verhouding tussen de huurprijs en de WOZ-waarde. Door deze verhoging is de waarde van de woning in verhuurde staat voor de aangifte inkomstenbelasting veel hoger dan in 2022. Kwam de leegwaarde ratio voor jouw woning in 2022 op 67% dan is dat in 2023 95%;

De vermogensrendementsheffing is verhoogd

Voor 2023 wordt 32% gehanteerd. Dit is het belastingpercentage dat je betaalt over het vastgestelde rendementspercentage. Dit percentage wordt elk jaar met 1% verhoogd naar uiteindelijk 34% in 2025;

Een rekenvoorbeeld uit onze praktijk

Een belegger heeft in februari 2022 een lege woning gekocht. Hij betaalde € 185.275,- k.k.
Rekening houdend met overdrachtsbelasting in 2022 van 8,00%, notaris- en financieringskosten van ca. 1,00% investeert deze belegger totaal € 202.000,-.

Per 12 maart 2022 weet hij de woning te verhuren voor € 925,- per maand.
De jaarlijkse onderhouds- en exploitatiekosten worden geschat op € 2.200,-.
Aan de huur houdt deze belegger in het eerste jaar dus netto € 8.900,- over.

De WOZ-waarde voor het belastingjaar 2022 was € 140.000,-
De WOZ-waarde voor het belastingjaar 2023 is € 171.000,-

De belegger heeft voor het eerst de huur verhoogd per 01-07-2023. Er geldt in 2023 een maximale huurverhoging voor de vrije sector van 4,1%. De huur per 01-07-2023 is € 963,-.

Over 2023 was daarmee de totale huur € 11.328,- per jaar. Na aftrek van kosten houdt de belegger € 9.128,- over.

Om de waardegrondslag voor de belastingdienst te kunnen berekenen is de leegwaarderatio van belang. Dit is de verhouding tussen de WOZ-waarde en de huurprijs. Voor 2022 gold een ratio van 85%, per 2023 is deze in ons voorbeeld 100%.

In 2022 maakte deze belegger een rendement op zijn investering van 3,40%. In 2023 is het directe rendement afgenomen tot 2,85%.

Verhuur met een beleggingshypotheek

In bovenstaand voorbeeld is het verschil -/- € 1.108,- per jaar.

Het plaatje wordt anders wanneer de woning is aangekocht met een beleggingshypotheek van bijvoorbeeld 60% van de getaxeerde marktwaarde in verhuurde staat. 

In 2023 wordt er door de fiscus met een rente gerekend van 2,57% over schulden in Box 3. Dit bedrag wordt afgetrokken van het fictieve rendement van 6,17% over de waardegrondslag. Het hypotheekbedrag mag in 2023 echter niet meer worden afgetrokken van de WOZ waarde.

De woning van deze belegger is bij aankoop getaxeerd op een marktwaarde in verhuurde staat van  € 186.000,- k.k. Hij heeft de woning gefinancierd met een hypotheek van ca. 60% = € 112.000,-

Met een beleggingshypotheek wordt het resultaat voor deze belegger in 2023 gehalveerd. Het rendement op eigen vermogen daalt van 4,91% in 2022 naar 2,44% in 2023. 

In bovenstaand voorbeeld is geen rekening gehouden met de aflossing van de hypotheek. Bij een beleggingsfinanciering geldt vaak een aflossingstermijn van 20 jaar. Dit komt in ons voorbeeld neer op € 5.600,- per jaar. Dit houdt in dat er jaarlijks geld bijgelegd moet worden. Wanneer de rentevast periode afloopt is de kans groot dat de belegger wordt geconfronteerd met een hogere rente waardoor deze belegging nog minder aantrekkelijk wordt. Veel beleggers kochten woningen om te verhuren omdat de waarde van de woningen sterk stegen. Er werd dus ook gerekend op indirect rendement. Daardoor was er nauwelijks prijsverschil tussen woningen in verhuurde staat en woningen leeg en ontruimd. Dat prijsverschil tussen een lege woning en een verhuurde woning is door de belastingmaatregelen inmiddels weer veel groter geworden.

Door bovenstaande fiscale maatregelen, de verhoging van de overdrachtsbelasting voor beleggers, verdere huurprijs regulering, sterk gestegen rente en een minder sterke stijging van de huizenprijzen, is het verstandig om te bepalen wat te doen met jouw woning(en) in box 3. Wij kunnen helpen met het bepalen van de juiste strategie. 

 

 

Wil jij weten welke strategie het beste is voor jouw vastgoed in box 3?

Neem contact met ons op

Meer kennis zoals deze